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    肥城加強社區物業管理工作的意見

    來源:山東興潤物業管理有限公司     發布時間:2015-10-23 09:22:53

    政發〔20155

    各鎮人民政府、街道辦事處,市高新區,市政府各部門、各直屬機構,市屬以上駐肥各單位:

        為進一步加強肥城物業管理工作,完善長效管理機制,提升城市管理水平,不斷改善人居環境,根據國務院《物業管理條例》和《山東省物業管理條例》等法律法規規定,以及《山東省住房和城鄉建設廳關于加強物業管理工作的意見》(魯建房字〔201431、《泰安市人民政府關于加強泰城社區物業管理工作的意見》(政發〔201426精神要求,結合我市實際,制定本意見。 

        一、進一步加強社區物業管理工作的總體要求

        (一)指導思想。堅 持以科學發展觀為指導,全面貫徹落實黨的十八大和十八屆三中、四中全會精神,以解決人民群眾最關心、最直接、最現實的利益問題為出發點和落腳點,本著屬地 為主、部門聯動,以人為本、服務為先,業主自治、綜合施策的原則,著力完善物業管理工作體系,著力深化體制機制創新,著力優化行業發展環境,努力開創社區 物業管理工作的新局面。

        (二)工作目標。理順體制。按照“以人為本,實行業主自治與專業服務、社區管理相結合”的原則,將物業管理納入 社區管理體系,加快推進物業管理工作重心下移,實現鎮街區和社區物業管理機構、人員、職責、經費四落實,“市、鎮街區、社區”三級監管體制健全、職責明 確、銜接順暢。健全聯動工作機制。加快推進城管執法進社區、進小區,各職能部門履職到位、分工協作、密切配合,形成工作合力,構建鎮街區具體組織、社區居委會協助落實、相關職能部門密切配合的工作機制。完善服務模式。在 充分尊重業主意愿的基礎上,推行以專業化物業服務為主,產權人自行管理為輔的多種物業管理服務模式。提升行業發展水平。積極引導物業服務企業經營管理方式 從粗放型向集約型轉變,提高物業從業人員服務意識和服務技能,不斷提高社區物業管理與服務發展水平,提升群眾滿意度。力爭在“十三五”末,形成5家品牌美 譽度高、經營規模大的骨干企業。

        二、健全完善社區物業管理工作機制

        (一)進一步明確社區物業管理工作職責。將物業管理工作納入各鎮街區的綜合管理,建立“條塊結合、屬地管理”的社區物業管理體制和物業管理考核機制,確保社區物業管理工作的健康發展。

        1.市房產管理局作為物業管理工作的主管部門,負責全市物業管理行業的業務指導和監管。抓好物業管理政策法規的宣傳貫徹,擬定物業管理發展規劃,制定相關配套政策。加強對物業管理招投標活動的監管,參與房地產項目竣工綜合驗收,抓好物業質量保修金、住宅專項維修資金的使用管理。加強對物業服務企業的日常管理和資質監管,監督開發建設單位配置物業服務用房等,指導鎮街區、社區居委會、業主大會和業主委員會做好社區物業管理工作。建立物業管理考核機制,會同鎮街區按照《肥城市物業服務監督考核方案》對物業服務企業進行考核,并督促有關問題的落實整改。

        2.各鎮街區負責做好轄區內的物業管理工作。貫徹落實市委、市政府《關于鄉鎮機構改革的實施意見》(肥發〔20115號)文件精神,各鎮街區承擔物業管理工作的機構負責組織、指導本轄區業主大會成立和業主委員會換屆工作,監督業主大會和業主委員會依法履行職責,召集物業管理聯席會議,協調社區居委會、業主委員會和物業管理單位之間的關系,調解處理物業管理糾紛。加強對住宅小區內各類違規行為的源頭管理,對轄區內的私搭亂建、圈占綠地、占用消防通道、房屋拆改等違規行為予以勸阻、制止,并及時向有關部門報告,積極配合有關部門進行處理。

    3.社區居委會負責配合、協助鎮街區做好業主大會成立和業主委員會換屆的組織、指導工作以及對業主大會和業主委員會運轉的日常指導、監督工作;對未成立業主委員會的住宅小區,由社區居委會代行業主委員會職責,協調業主、物業管理單位之間的關系。

    4.業主委員會作為業主大會的執行機構,負責召集并主持業主大會會議,報告物業管理的實施情況代表業主與業主大會選聘的物業服務企業簽訂物業服務合同;執行業主大會的決議、決定;及時了解業主、物業使用人的意見和建議,督促業主按時交納物業服務費,監督和協助物業服務企業履行物業服務合同;監督管理規約的實施,以及業主大會賦予的其他職責。

    (二)合理確定物業管理服務模式。按照新建住宅小區和舊住宅小區的不同現實情況,可分別確定不同的物業管理服務模式。

        1. 新建住宅小區。新建住宅小區要嚴格遵循規劃設計方案,按照配套完善、環境優美、交通安全等要求進行開發建設,并通過招投標選聘適宜的物業服務企業實施前期 物業管理。住建、規劃等部門要各司其職,加大對新建住宅小區規劃設計、施工建設、物業服務的監管力度。要強化開發建設單位的保修服務責任,確保開發建設單 位在保修期內履行對物業的保修義務。根據《山東省物業管理條例》等規定,對業主已入住面積比例達到50%以上、或業主已入住戶數比例達到50%以上、或自 首位業主入住之日起滿兩年且已入住戶數比例達到25%以上的住宅小區,由鎮街區牽頭,按照有關規定做好業主大會成立工作,切實選好配強業主委員會,及時選 聘物業服務企業,與前期物業服務企業做好交接工作,將小區物業管理及時納入社區管理范圍。

        2. 舊住宅小區。舊住宅小區的管理主要采取聘請物業服務企業或產權人自行管理等模式。條件成熟的舊住宅小區要在鎮街區的組織和市物業主管部門的指導下,及時召 開業主大會,落實物業服務企業或社會化服務公司,簽訂物業服務合同或單項管理合同,約定管理事項、服務標準和相關費用等內容。不具備條件的舊住宅小區,由 物業主管部門劃定物業管理區域后,在鎮街區的組織下,根據業主意愿,選擇產權人自行管理的模式,落實以保潔、綠化、秩序維護為主要內容的基礎性服務。規模 較小的零散住宅小區或樓幢,業主同意的,也可并入相鄰小區,實施統一管理、差異化服務。

    (三)規范物業管理市場。

        1. 加強行業管理。物業主管部門依法對物業服務企業的資質進行初審和上報,嚴格市場準入和退出制度,指導物業服務企業抓好從業人員崗前、崗中培訓,提高服務技 能。定期開展物業服務監管專項治理、物業服務監督考核等活動,強化示范典型帶動作用,激勵企業轉型升級,走規模化、品牌化發展道路,培植一批經營規模大、 管理業績突出、年營業收入高的骨干企業,引導和激勵企業自愿、自主開展兼并重組,促進行業資源快速、有序整合。

        2.認 真落實物業管理招投標規定。新建住宅小區的建設單位應當依法通過招標的方式選聘前期物業服務企業。對于已經成立業主委員會的物業項目,引導業主采用招投標 的方式選聘物業服務企業。對不履行退出告知義務的物業服務企業予以公開曝光,記入其信用檔案。情節嚴重的,報請上級機關依法吊銷企業資質證書。

        3. 做好物業服務用房等配套建筑的監管工作。新建住宅小區建設單位要統籌安排、合理配置并無償提供物業服務用房。規劃部門和物業主管部門應嚴格依法落實物業服 務用房規劃建設的監管責任,物業服務用房的面積要按建設工程項目總建筑面積的3‰至5‰配置,最少不得低于100平方米,并具備水、電、采光、通風等正常 使用功能。鼓勵建設單位為其開發的住宅小區物業管理按一定比例提供經營性用房。分期開發建設的物業項目,物業服務用房和經營性用房要按規劃安排在首期開發 范圍。

    4.落實各專業經營單位設施設備管理維護責任。水、電氣、暖等專業經營單位應當依法履行專業經營設施設備的維護責任,按照與業主簽訂的服務合同服務到最終用戶,保證服務質量。新建物業自綜合驗收合格之日起30日內,建設單位應與專業經營單位辦理專業經營設施設備移交接管手續,并協助物業買受人與相關專業經營單位分別簽訂供水、供電、供氣、供熱等服務合同;未完成移交接管手續的,嚴禁物業服務企業接受建設單位委托代收水電氣暖相關費用和承擔小區內專業經營管線及設施設備的管理維護。本意見實施前建設的住宅小區,專業經營設施設備未移交給專業經營單位的,要在建設行政主管部門的監督下逐步完成交接。專業經營單位無正當理由拒絕、拖延投資建設或接收專業經營設施設備的,由相關職能部門責令限期整改并追究其責任。

    5.建立健全物業承接查驗制度。新建項目在物業交付使用15日前或小區實施綜合驗收前20日,開發建設單位與物業服務企業應當依法依規辦理物業承接查驗手續,簽訂物業承接查驗協議,明確開發建設單位、業主、物業服務企業的責、權、利。未辦理物業承接查驗的項目,建設行政主管部門將不予辦理竣工綜合驗收備案。建 設單位不得憑借關聯關系濫用股東權利,在物業承接查驗中免除自身責任,加重物業服務企業的責任,損害物業買受人的權益。建設單位不得以物業交付期限屆滿為 由,要求物業服務企業承接不符合交用條件或者未經查驗的物業。物業服務企業應當自物業交接后30日內,持有關資料到物業主管部門辦理物業承接查驗備案手續。

    6.規范服務行為。物業主卦部門應建立健全物業服務合同備案制度,監督物業服務企業依據物業服務合同履行職責,提高服務質量。建立健全物業服務企業信用檔案制度,通過互聯網向社會定期公布物業服務企業的基本情況、不良記錄等信用信息,規范和督促物業服務企業提升服務水平。

    (四)建立聯動協作機制。

    1. 相關部門(單位)要履職到位。按照《山東省物業管理條例》的規定,住建、房管、公安、城管執法、規劃、環保等部門應當建立違法行為投訴登記制度,并在物業 管理區域公布聯系人姓名和聯系方式,對違法行為及時作出處理。公安、消防等部門負責加強對安全監控、易燃易爆危險品、流動人口、犬類豢養等治安防范及消防 設施設備的檢查監督,指導物業管理單位做好車輛停放、防火救火等工作。民政部門負責指導合理制定城市社區布點規劃,全覆蓋、無縫隙地合理劃分、調整社區; 會同鎮街區強化社區居委會組織建設和業主自治組織建設,督導社區居委會落實社區物業管理職責。住建部門負責按照規劃要求對住宅小區進行綜合驗收和分期驗收,監督開發建設單位依法依規向供水、供電、供氣、供熱等單位移交相關設施設備制定并組織落實開發建設遺留問題整改方案規 劃部門負責按照國家規范要求對小區配套公建審查把關,確保物業服務用房、政務管理用房(城管執法、治安管理、社區居民委員會等用房)、公共建筑、綠地、活 動場地、停車場等配套設施的標準規劃。城管執法部門負責做好對市區內(含住宅小區)違反市容環境衛生、城市綠化、噪聲污染等管理規定以及焚燒產生有害煙 塵、惡臭氣體或物質、飲食服務業油煙、無照商販、違規設置戶外廣告等違法行為,以及違規搭建建筑物、構筑物等行為的執法工作。物價部門要會同物業主管部門 根據物業服務收費相關規定,及時調整普通住宅前期物業服務費、停車服務費、車位(庫)租賃費,以及未成立業主大會的車位場地使用費的指導價,依法查處物業 管理中的價格違法行為。質監部門負責做好電梯等特種設施設備的檢驗檢測、安全監察。工商行政管理部門負責住宅小區內經營項目營業執照的審批郵 政管理部門負責郵政、快遞服務點納入居住區公共服務設施的推進工作。地稅部門負責落實稅收扶持政策。供電、供水、供氣、供熱、通訊等各專營單位負責按照職 責分工,及時接管包括變電、二次供水、換熱、燃氣調壓等在內的設施設備、相關管線和計量裝置,認真履行對設施設備的設計、建設、維護和管理責任。

    2. 建立聯席會議制度。按照《山東省物業管理條例》的規定,在鎮街區建立物業管理工作聯席會議制度。聯席會議由鎮街區牽頭,社區居委會、公安派出所、物業管理 單位、業主委員會或業主代表、專業經營單位和城管執法、物業管理等部門參加,協調解決轄區內業主委員會和有關部門不依法履行職責、物業管理區域內發生的突 發事件、物業管理與社區管理的銜接配合等問題。

        三、加強組織領導,加快推進社區物業管理工作制度落實

    (一)加強組織領導。成 立由市政府分管領導任組長,公安、民政、財政、住建、房管、規劃、城管執法、公用事業、質監、郵政、物價、地稅、供電、通訊等部門(單位)及鎮街區負責同 志為成員的肥城市社區物業管理工作領導小組,負責研究制定社區物業管理方面的政策和制度,領導和綜合協調社區物業管理工作。領導小組辦公室設在市房產管理 局。

    (二)嚴格落實扶持政策。對 物業服務企業代收的水費、電費、燃(煤)氣費、有線電視費、衛生費、房屋維修資金等,按照稅務管理有關規定,不計征營業稅。對物業服務企業招收錄用下崗失 業人員的,按照規定落實扶持政策。從事舊住宅小區物業服務的企業可向人力資源社會保障部門申請認定公益性崗位。經審核同意納入公益性崗位管理的,按照有關 規定享受扶持政策。

    (三)做好輿論宣傳工作。采 取多種形式,大力宣傳物業管理相關政策法規,宣傳社區物業管理工作的重要意義,讓廣大市民和社會各界了解政策,樹立和強化物業服務消費觀念,增強業主實行 自治管理的自覺性,引導業主主動支持、參與物業管理活動,積極維護小區秩序,努力形成“共建共管、團結和諧”的社會物業管理氛圍。
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